不動産（マンション・土地・住宅）売却のコツ
―これから売却をお考えの方に―
不動産の売却と一言で言っても多くの人にとって人生で何度も経験することではありません。
そんな中でいざ不動産売却の検討をと言われましても右も左も分からない身、
何が有益で何が不利益なのか、どのようにしていけばいいのか分からないことだらけと思います。
はっきり言って、そんな中で専門用語や知識をいくら見ても上手な売却は望めません。
一番大事なのはご自身も含め全体像をつかむことです。では順番に見ていきましょう。
百戦錬磨の不動産営業マンに惑わされない為の不動産売却の心得１
あなたは何故、不動産を売るのでしょうか？
単純に不動産を売ることが目的な方は少ないはずです。
(稀に手放すことだけが目的な事もありますが)
◇不動産を売却したお金で住まいを買い換える。
◇ローンの返済にあてる
◇相続に伴う資産の分割
◇相続税の支払いのため
◇遠くに転居することになった
さらに言えばローンの支払いが苦しく競売寸前の為という人もいるでしょう。
理由を上げていけば、きりがないですが、
「不動産を売却した先に必ず目的があります。」
ここが全ての起点であり芯になります。
「ここを間違えると不動産の売却後の人生設計が大変な事になりかねません。」
たとえば住宅ローンの支払いが厳しいという人。
最近のTVでは「任意売却しなさい・任意売却が絶対有利」と
任意売却絶対論一色になっています。なぜ異論がでないのか・・。
はじめに住宅ローン払えない人が、その後家賃を払っていけるのだろうか・・。
さらに高齢の場合、借りることも一苦労です。
皆さん当事者になって
初めて理解される方がほとんどなのですが
なかなか貸してくれるところが無いのです｡
不動産 売却の目的が生計の立て直しで
支払いが少なくなれば生計がたつのならば、基本的には金融機関と交渉すべきです。
（こんな事書いていると同業者からのクレームが多そうですが・・）
そうなれば、そもそも不動産売却・・する必要無いですよね。
（私は本当に不動産会社なのでしょうか・・）
逆に、住まいの買換えの方。
「すごく良い不動産がでた！」
でも売却しないと買えない。
そんな時は多少安くても買取を検討してみましょう。
「住まいに関しては資産価値以上にそこでの暮らしの価値を買うものです。」
時間をかけて高く売れても、また貴方にとって素晴らしい不動産と巡り合えるかは
別問題です。 もちろん縁が無かったとあきらめる事も出来ますが、縁は努力なくして結ばれませんからね。
「10歳のクリスマス（誕生日？）は一生で一度きり」
どこで目にしたのか忘れましたが、その瞬間どこで過ごしているのかが
すごく大切な事なのだと思わされた一言です。
「正しい目的の為に不動産を売却する」
正しい目的（目標）が定まったら、惑わされないですみますね。
ステップ２・売却の必要性を考える。
上記の目的のためには本当に売却が必要なのか、目的達成に必要な売却の条件を考えていきます。
目的が達成できないのであれば売る意味は無いですし、ほかに方法があれば、
売却はあくまで選択肢の一つですからあわせて検討する必要がありますよね。
考え方としましては達成したい目的からの逆算法がお勧めです。
たとえば、「家族が増えて家が狭くなったので今より広い家に住み替えたい、
但し子供の学区を優先させたいので近隣が良い。（目的）
自宅のローンがまだ残っている。希望の規模の住宅購入には全額返済が必要。
返済してしまうお金はない。住宅をローン残金以上で売る必要がある。
夏休みの間に引越しが出来るといい。
このように、いくらで売却できれば目的を達成できるのか。
いつまでに売却できれば目的を達成できるのか、あなたの目的から逆算していきましょう。
場合によってはここから有識者と相談しても良いでしょう。
ただし、仲介業者はあなたの物件を売ってナンボなので
言葉巧みに売るべきの方向にアドバイスをしがちです。(査定を無料でするのはそのためですしね。)
ですから、本来はお金を払って仲介とは独立したコンサルタントを受けるべきです。
（無料コンサルタントをうたう仲介業者のコンサルは売却の委任を取る目的が前提に
ありますのでこの段階から相談を必要とお思いでも無料査定と同じ理由で出来れば避けましょう）
この検討によりあなたが必要となる最低金額や時期などの取引条件が決まっていくはずです。
この前に無料査定などを依頼しますと、上記の理由で冷静で客観的な判断が
出来なくなることが多々ありますので知りたいというはやる気持ちを抑えましょう。
ステップ３．市場の流通価格やトレンドを知る。
ここで初めて仲介業者等に査定してもらいましょう。
査定についてですが、私たちが算出しているのはあくまで、
「このくらいの金額であれば売れるだろう」という目安ですが、最近の売れた
物件の価格や、今販売中の物件の価格を基に算出していますので、
通常の流通価格としてはある程度、信頼できる数字だと思います。
これは数社に頼みましょう。
ただし、ネットや毎日チラシに書いてあるような簡易査定はするべきでは
ありません。「簡易査定だから実際の流通価格から多少かけ離れること
もあります」とうたっているように、信憑性も低く、言葉に責任も無いため
高い金額を提示しがちです。はっきり言って時間の無駄です。
ちなみにこの査定は市場を知る為に聞くだけです。
(聞いただけでは悪いと思う方は有料の査定を受けましょう)。
また、市場動向についても必ず聞いておいてください。
下がっている。上がっている。その理由。
数件に聞きましたら、おそらく高い評価、低い評価両方あるとおもいます。
上がるという人も下がるという人もいると思います。
その多いほうが今の市場の雰囲気に近いことが多いです。これが大事。
弱気なときに強気の評価で売りに出してもまず決まりません。
強気のときに弱気の評価で売りに出すともったいないです。
ここで出してもらった金額の出来れば下のほうでもう一度、目的が達成できるか考えましょう。
問題ないようであれば多くの場合無理なく進められるはずです。
金額的に問題があれば、それが解決可能か考える必要があります。
高い金額で売れればというのは半分宝くじのようなものですので、
あまり大きな期待をしないほうが良いですよ。
ステップ４．売却価格を決定し売却方法とスケジュールと組む
さぁここまでで、貴方を今取り巻く問題も状況も見えてきました。
それを基に、目的を告げたうえで各不動産会社に販売方法と
スケジュールを組んでもらいましょう。
ここは仲介業者を選ぶ判断材料になるのでしっかり聞いておいてください。
ステップ５．仲介業者を選定する。
ここが一番難しいところです。
私たちとしては希望の期間に出来るだけ高く、売ってもらいたいわけです。
とはいえ、おそらく何処のアドバイスを見ても「仲介会社を決める際には、
査定提示額で決めないこと。」とあると思います。
ところが、仲介会社のどこが強くて、どこが弱いのか等は、
ほとんど見えない部分です。委任が欲しい本人に聞くわけにもいかないですし、
判断できる材料がほとんどありません。
信頼できそうなところに任せましょう・・・これでは 勘です・・・。
うちの物件は、○○で△△だからここが良い。
このように明確な理由をもって選ぶことは出来ないと思います。
なので、仕方が無いのでご自身の目的についてちゃんと理解している
スケジュールや販売方法を提示してくれて、リスクの対処法等、
親身に考えてくれる人のいるところにしておきましょう。
もしも、あなたが明確な判断をしたいのであれば、弊社にて売却についての
コンサルティングをうけるという方法もあります。
この場合、専門的知識をもってあなたの立場に立ち販売方法から
スケジュール、仲介業者の選定までプロが案件にあわせて
コンサルタントさせていただきます。
案件により費用は違いますが、売却の方法で
数十万円から～数百万円の規模で金額が変わる不動産という性質上、
売却のコンサルティングは価値があると思います。初回相談は30分間、
無料ですのでお気軽にご相談下さい。
